Ev sahipleri harekete geçmek için hazır bekliyor! ‘5 yıl şartı’ sona eriyor

Son yıllarda vatandaşın en kıymetli problemlerinden biri olan kiraların süratle yükselmesi mesken sahibi kiracı münasebetlerini tarihin en makûs noktasına getirdi. Bu makûs duruma mani olabilmek emeliyle da artırım hududu uygulaması devreye girdi. Yüzde 25 artırım sonu ile de uyuşmazlıklar büyüdü, kira davalarında patlama yaşandı.

Yüzde 25 artırım oranını kâfi bulmayan mesken sahipleri kira tespit davası açma yoluna gitti. Bu yolla, ‘Kiram piyasa bedelinin çok altında kaldı tekrar belirlensin’ dedi. Lakin bu dava için en temel kaide ‘kiracının 5 yılı doldurması.’ 5 yıl mühleti dolmadığı için dava açamayanlar ise bugünlerde dava için gün sayıyor. Uzmanlara nazaran; arabulucuda uzlaşması sıkıntı olan taraflar dava yoluna gidecek, 2025 ve 2026 tespit davalarının arttığı bir devir olacak.

TÜFE ORTALAMASI NEFES ALDIRDI

Kiraya artırım sonunun kaldırılmasıyla ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ üzerinden artış periyoduna geri dönüldüğünü belirten Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, “Enflasyon verisi ile TÜFE 12 ay ortalaması ortasında 14-15 puanlık bir fark var. Kirada artırım oranını gösteren TÜFE ortalaması daha yüksek. Bu durum, bilhassa yenileme periyodu gelen konutlarda 2 yıl boyunca yüzde 25 kuralına maruz bırakılan mesken sahipleri için bir nefes alma durumu oluşturdu. Fakat tekrar de önemli bir gelir kaybı oluştuğu için mülk sahipleri açısından asıl beklenti kira tespit davaları oldu” dedi.

DAVA İÇİN 5 YIL ŞARTI!

Son aylarda kira tespiti için başvuran mülk sahibi sayısında artış olduğunu ve bunun sürmesini beklediklerini belirten Ali Güvenç Kiraz, şunları söyledi: “Kiracıya tespit davası açılması için 5 yılı doldurması gerek. Bu nedenle artırım hududu uygulanan periyotta yeni mukavele yapan çok sayıda mesken sahibi dava açamadı. Fakat 2020 yılı ve öncesinde kontrat yapanlar ‘5 yıl şartı’ dolduğu için bu yıl dava açabilecek. Tekrar 2021 yılı başlangıç tarihli kontratlarda de 2026’da dava hakkı doğacak. Bu nedenle önümüzdeki aylarda çok ağır bir halde kira tespit davaları açılacağını öngörüyoruz.

Son vakitlerde TÜFE 12 aylık ortalamasının enflasyona oranla yüksek olması nedeniyle tahliye davalarında azalma kelam konusu. Lakin yüzde 25 kuralı sebebiyle önemli bir formda ziyana uğrayan mülk sahiplerinin, 2025 ve hatta 2026 yılında kira tespit davası hakkını kullanacaklarını görüyoruz.”

BÜYÜK VİLAYETLERDE UZLAŞMAK ZOR

Kira kontratı kaynaklı açılacak tespit davalarında evvel arabulucuya gidilmesinin mecburilik olduğunu hatırlatan Kiraz, “Son günlerde açıklanan arabuluculuk muvaffakiyet oranları tüm Türkiye ortalamasını gösteriyor. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa üzere büyükşehirler için tıpkı muvaffakiyet seviyesinin olduğunu düşünmüyoruz. Şöyle ki; mesela Niğde vilayetimizde 3 bin lira kiraya oturan ve 5. yılı gelen bir kiracı için bölge rayicinin 10 bin lira olduğu bir olayda arabuluculuk sürecinin tarafları 6-7 bin lira üzere bir sayıda uzlaştırması mümkün. Lakin İstanbul’da 10 bin lira kira bedeli ile oturan ve kira rayici 60-70 bin lira civarına ulaşmış bir taşınmazda arabulucuların ortada bir yerde buluşturması sıkıntı. Bu çerçevede büyükşehirler dışında yüzde 40-50 bandında olan uzlaşma oranlarının İstanbul ve büyükşehirler nezdinde yüzde 25-30 bandında olduğunu söyleyebiliriz” değerlendirmesinde bulundu.

DAVA SÜRECİ AŞAMALARI!

Ev sahibi 5 yılını dolduran kiracı için dava açmadan evvel arabulucuya başvuruyor.

Taraflar arabulucuda anlaşamazsa dava açılıyor.

Dava sürecinde uzmanlarca bölge rayiç kiraları inceleniyor, yerinde keşifler yapılıyor ve mahkemede yeni bir kira bedeli belirleniyor.

Eski kiracılar için belirlenen sayı üzerinden bir hakkaniyet indirimi de uygulanıyor.

Yani mesken sahibinin talep ettiği sayı ya da bölge ortalaması motamot geçerli olmuyor.

Taraflar karara itiraz edebiliyor. İstinaf sonrası karar katılaşınca yeni kira bedeli üzerinden ödeme gerçekleşiyor. Tüm bu süreçler ortalama 3 yıl sürüyor. Konut sahibi geçmiş periyot artırım farkını faizsiz olarak alabiliyor.