Konut, arsa ve arazide dengeler değişti! Yatırımcının tercihi ne olmalı?

2024 yılı gayrimenkul satış istatistikleri açıklandı. Bilhassa yılın son aylarında konut satışları hayli hareketli bir seyir izlemişti. Piyasada konut satışları artarken, yıl boyunca cansız seyreden kredili satışlarda hareketlenmeler dikkat çekmişti.

TÜİK datalarına nazaran 2024 yılı sonunda konut dışı gayrimenkul (arsa-tarla) satışları bir evvelki yıla nazaran yüzde 8 düşerek 1 milyon 588 bine geriledi. Konut satışları ise yüzde 20.6 oranında yükseldi. Böylece 1 milyon 478 bin 25 adet konut satışı yapılmış oldu.

Peki arsa ve arazi satışları neden azaldı? Vatandaşı konuta yönlendiren etkenler neler? 2025’te arsa, arazi ve konut fiyatları nasıl seyreder? Şu anda hangi yatırım daha mantıklı?

‘TÜM SATIŞLARIN YÜZDE 48’İ KONUTTA OLDU’

Konuyla ilgili merak edilenleri pahalandıran Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Gayrimenkul satışlarında istikrarlar değişiyor. Aslında 2024 yılında bir evvelki yıla nazaran gayrimenkul satışları yüzde 3.9 arttı ve 3 milyon 65 bin sayısına ulaştı.

Bu sayılar içerisinde 2 kategori var. Biri konut satışları, oburu ise konut dışı satışlar. Konut satışlarına baktığımızda 1 milyon 478 bin sayısına ulaştık. Bu, tüm satışların yüzde 48’inin konutlardan oluştuğunu gösteriyor. Bu oran genelde yüzde 45 düzeyindeydi. Bu nedenle konut satışları geçen yıla nazaran artış kaydetti diyebiliriz.

‘1 MİLYON 140 BİN ARSA VE ARAZİ SATILDI’

Konut dışı satışlarda toplamda 1 milyon 588 bin sayısına ulaştık. Konut dışı satışların yüzde 15’ini ticari gayrimenkuller oluşturuyor. Bir başkası ise arsa ve arazi satışlarıdır. Ben ticari gayrimenkullerdeki satışın nispeten bu sene biraz daha az yapıldığını değerlendiriyorum. Ticari gayrimenkulde daralma oldu.

2024 yılında ticari gayrimenkul tarafında yaklaşık 450 bin civarında satış gerçekleşirken, arsa ve arazi tarafında bu sayı yaklaşık 1 milyon 140 bin düzeylerinde oldu.

VATANDAŞ NEDEN KONUTA YÖNELDİ?

Son devirde bilhassa konut tarafında amortisman müddetleri avantaj oluşturdu. Kira gelirine nazaran gayrimenkul fiyatları hayli düştü. Kiralar artarken gayrimenkullerin satış fiyatları yatay seyredince kira getirisi kıymetli bir avantaj oluşturdu. 25 yıla kadar uzun müddette amorti eden gayrimenkullerde mühletler 13-15 yıla kadar geriledi.

İKİNCİ ETKEN FİYATLAR!

Bir öbür neden ise gayrimenkulde üretim maliyetleri artmasına karşın konut fiyatları enflasyonun gerisinde ve yatay bir seyir izledi. Bu da üretim maliyetlerinin arttığı bir devirde yatırımcıların gözünden kaçmadı.

Ayrıca konuta olan muhtaçlığın yükseldiğini söylemek mümkün. Konutta elimizdeki stoklar kıymetli derecede azaldı.

‘ARSA VE ARAZİ SATIŞLARINA OLUMSUZ YANSIDI’

Arsa ve topraklarla ilgili ülkemizde regülasyonlar yapıldı. Tarım topraklarının Hazine’ye kazandırılması manasında, ekilmeyen yerlerin devlet tarafından kiraya verileceği üzere uygulamalar başta olmak üzere birçok arsa ve toprakta müsaadesiz yapılan yapılaşmalarla olan çabalar ve çeşitli sınırlamalar tesirini gösterdi. Bunlar arsa ve arazi satışlarına olumsuz yansıdı.

‘ARSA VE YERLERDE PRİM POTANSİYELİ DAHA FAZLA’

Arsa ve yerlerin kendi içinde prim potansiyeli daha fazladır. Tekrar üretilen bir öge olmadığı için gelecek periyot içerisinde ekilir, biçilir, sulanabilir toprakların değeri gün geçtikçe daha da artıyor.

ARSA VE ARAZİ SATIŞLARI NEDEN DÜŞTÜ?

İlk 6 ayda arsa ve arazi satışları konut satışlarının çok ilerisindeydi. Son 6 ayda konuta yönelim oldu. Burada mevsimsel tesirler de var. Arsa ve arazi satışları bahar aylarında ve yazın daha fazla oluyor.

‘ARSA, ARAZİ YATIRIMCILARI ÇABUCAK GELİR BEKLEMEZ’

Konut yatırımcısı ile arsa ve arazi yatırımcılarının birbirleriyle çok eşleşmediğini söyleyebiliriz. Arsa ve arazi yatırımcısı bugünden çabucak bir gelir beklemez.

‘İSTANBUL’A YAKIN YERDE ARAZİ FİYATI DAİRE FİYATIYLA YARIŞIYOR’

İstanbul’a yakın bölgelerde arsa ve arazi fiyatları bir daire fiyatına yakın. Zira bugün İstanbul’a yakın bir bölgede 500 metrekare arsa aldığınızda bunun üzerine tahminen de 8-10 tane daire yapabiliyorsunuz. Fiyatların İstanbul’daki daire fiyatları ile yarışıyor olması olağandır. İmarı olmasa da üzerinde yapabileceğiniz müstakil yapıların kıymeti 1 daireden çok daha yüksek oluyor.

İstanbul’da Esenyurt’ta ortalama konut fiyatları metrekarede 25 bin TL düzeyinde. Silivri’de villa imarlı bir yerin metrekare fiyatı ortalama 7 bin 500 TL diyebiliriz.

Metrekaresi 7 bin 500 TL olsa 500 metrekare bir yer alsanız 3 milyon 750 bin TL yapar. Müstakil bir parsel. Esenyurt’ta da ortalama 100 metrekare bir daire 2.5 milyon TL düzeyinde.

YATIRIMCININ TERCİHİ NE OLMALI?

Eğer yatırımcı, yatırdığı para üzerinden gelir elde etmek istiyorsa konut daha mantıklı gelebilir. Bunun dışında ‘ben yakın vakitte üzerine inşaat yapacağım, orada yaşayacağım’ fikri varsa arsa yatırımını kıymetlendirebilir.

‘Ben uzun vadeli bir yatırımcıyım, 3-5 yıl beklerim. Benim beklentim önümüzdeki devirde bu yeri sattığımda güzel bir gelir elde edeyim’ kanısındaysa o vakit daha büyük metrekarelerde arsa ve arazi almaları daha mantıklıdır.

2025’TE KONUT FİYATLARI NE OLUR?

Gayrimenkulün prim potansiyeli her vakit için var. Bugün fiyatlarda önümüzdeki aylar prestijiyle üretim maliyetinin artmasıyla ben konut fiyatlarında daha yüksek bir artışı bekliyorum.

ARSA VE ARAZİ FİYATLARI NE KADAR ARTAR?

Arsa ve topraklar için de nispeten enflasyon beklentilerini karşılayan fiyat artışları gerçekleşir.”